みなさんこんにちは!
満室経営実践会小林大祐です。

本日は14年4月26日（土）に開催された
「あなたはまだ無駄なコストを払いますか？」
　部材調達コストを大幅削減する為の
　調達戦略セミナー
のレポートをしたいと思います。

今回の「調達戦略セミナー」は２年振りの開催です。
今回も北は北海道、南は何と鹿児島県からと
全国各地から総勢46名の大家さんが
TKP渋谷カンファレンスセンターに集まりました。
毎回遠方からのご参加本当にありがとうございます。
「リフォームコスト削減虎の穴」を出版してから
新たなセミナー受講希望の方が増えております。
しかも全国から、主催者としては嬉しい限りですね。

「書籍を読みました。参考になりました」という方が
数多くご参加頂き、執筆から出版まで5年掛かった
だけに感無量です。ありがとうございます。
さて、今回はレジメ総数114ページ、3時間30分に渡り
「リフォームコスト」の中でも大部分を占める
「水回り設備機器」の調達コストを大幅削減する
為の知識と「具体的ノウハウ」をお伝えしました。

建物は建てた時から刻々と劣化していきます。
また「ユニットバス」や「キッチン」も入退去を重ねると
確実に劣化し必ず交換時期がきます。
「水回り」を含む「リフォームコスト」の購買分析を
すると「水回り設備機器」に関する費用は何と
全体の「約65％」もの大部分を占めます。

この「リフォームコスト」の大部分を占める
「水回り設備」の「調達コスト」を抑える事が
できなければ「利益が残る賃貸経営」など
できるはずもありません。賃貸経営を営む者に
とって「水回り設備機器」の「調達コスト削減」は
利益を残す賃貸経営には不可欠なのです。

今回は「水回り設備機器」の中でも、「キッチン」と
「洗面化粧台」の「調達コスト削減」にフォーカス
した講義となります。セミナーは「知識蓄積フェーズ」、
「調達戦略策定フェーズ」、「準備フェーズ」、
「実行フェーズ」の４つで構成しており、高い理解度と
確実に実践できるように組み立てられています。
まず、「知識蓄積フェーズ」では「設備機器業界」の
「構造」について学んで頂きました。

今回のセミナーに限らず、満室経営実践会のセミナー
では必ず「業界構造」と「思考実態」を「俯瞰的」に分析
した内容を解説します。その「業界構造」と「思考実態」
を理解していなければ「コストコントロール」など絶対に
出来ないからです。

「設備機器業界の実態」、各製造メーカー毎に違う
「販売戦略」と、他の不動産投資セミナーでは類を
見ない内容を極めて細かく解説していきます。
本講義内容を知った後、設備機器メーカーの
「ブランド戦略」に惑わされない以前とは違った
「設備機器選定」が出来るようになります。
「設備機器業界」について詳しく学んで頂いた後は、
「調達戦略策定フェーズ」に入ります。

従来、設備機器の交換時にどのようにして、また
どのような理由で設備を選んでいましたか？
その答えは「何となく」、「安かった」、という
「安易な理由」で選んでいたのが実態です。
「比較の世界の賃貸経営」ではこのような安易な理由
で設備機器を選んでいてはもはや勝てません。
「良い物件を安く作る」には戦略が不可欠なのです。

所有物件の所在エリア、所有の間取り、所有戸数は
当然の事ながら大家さんによって違います。しかし、
メーカーの販売戦略を知った上で何をどのように調達
するか、その「考え方」の「本質」は全ての大家さんに
共通です。それは「設備機器」の全ての「仕様選定」は
「賃貸経営戦略」、ひいては「不動産投資戦略」、
さらにはその上位概念である「ライフプラン戦略」により
落ちてくるからです。

そもそもその上位の戦略が固まっていなければ
「仕様」など決まりません。
いつまでにどのような「経済的余裕」を構築するのか、
その為にどのような投資をどの位行うのか、
更には「不動産投資」であればその「賃貸経営戦略」が
「付加価値戦略」なのか「ローコスト戦略」なのか、
そこまで明確になって初めて自身の物件における
設備機器選定、即ち「仕様決定」となります。

そこに「製造メーカー」の「販売戦略」を理解した上で
彼らの「戦略」に沿って調達するのかはたまた彼らの
「戦略」の逆を突き調達するのか？
これこそが本調達戦略セミナーの「本質」となります。
また素人大家では絶対に知り得ない「OEMメーカー」
の存在や一部の選ばれし「スーパービルダー」のみ
しか調達できない「戦略型番」についても解説しました。
更に調達コスト削減の本質、「相場観」を理解し、

参加者の皆さんが「的確な指値」を実現する為の究極、
「卸掛率データ」も開示致しました。これらのデータは
東京商工リサーチや帝国データバンク等の調査機関で
調査依頼すると200万円以上はする究極の情報です。
（勤め先で調査関連の業務をして調査機関と関わって
いる人は200万円では入手できないと言っていました。）
そして「準備フェーズ」に続きます。

「準備フェーズ」では設備見積を取る前に必要な
「心構え」から、具体的な「カタログ入手」の仕方、
そして「各メーカー毎」に違う「カタログ」の効率的な
「見方」を今回の「キッチン」、「洗面化粧台」と
「アイテム別」に解説しました。更には「準備フェーズ」
で最も重要な事は「物件基本戦略」を事前に明確化し、
「メーカー」の「戦略」と「特徴」を理解した上で
「設備機器」を選定する事、即ち施主による

「メーカー商品仕様決定権」の「効果的活用」が
重要である旨を解説しました。

そして最後の「実行フェーズ」です。
ここでも、業者選定、見積取得術、業者交渉術と、
私の実践経験から得た「具体的ノウハウ」を事細かく
解説しました。3時間30の講義もあっという間に
終了です。最後は質疑応答となります。

皆さん疲れた様子も見せず、熱心に質問されます。
熱いまなざしと熱心に学ぶ姿勢が素晴しいです。
多くの質問に回答し、講演時間も最後となりました。
終了後はアンケートをご記入頂き終了です。
過去のセミナーDVDも会場限定販売していますが
販売ブースも人だかりが凄いです。

こちらは懇親会の様子です。
セミナー参加者46名に対し懇親会参加者27名と
毎回半分以上の方が懇親会に参加されます。
「家賃収入1億円」で「無借金経営」というレベルの
高い大家さんから「これから賃貸経営を始めたい」
というこれから大家さん等、通常では出会う事が
できないレベルの方々と交流を深められる事が
2005年から10年近く続く「情報提供型コミュニティ」
大家さんの為の満室経営実践会の大きな価値のひとつです。「普通の素人大家さん」ではなく
勉強熱心で経験豊かな凄腕大家さんが大勢参加されますのでそこでそのような方々と交流を
持つ事、伺える話等、お金で買えない貴重なものばかりです。
ご参加される際はぜひ懇親会まで参加してくださいね。

では、お待ちかねの参加者の肉筆アンケートです。
参加者の方々の感想から、会場の臨場感を感じとってください。

【全体的な感想】

今回もすばらしい構成、内容でした。また出たいです。
東京都墨田区　T.Hさん

具体的で良かったです。見直しをして再度考えていきたいと思いました。
広島県広島市　S.Kさん

いつも通りの論理的な構成になっており、興味深く聞くことができました。
匿名希望

知らない世界を知ることができ非常に参考になりました。
東京都新宿区　H.Nさん

全体的な業界構造の理解から個別の物件への落とし込みの考え方がよくわかった。
カタログも自分で入手する時間を考えるとコストパフォーマンスに見合う
セミナーだった。
茨城県取手市　M.Kさん

リズム感のあるセミナーで非常に興味深く聴講出来ました。内容も知らないと絶対
に損をする内容で今回参加出来て非常に良かったと思います。
匿名希望

精力的な講演ありがとうございました。いろんな意味で刺激を受けました。
また元気をいただきました。
匿名希望

ディープな内容で色々と新たな知識をしれてよかった。
愛知県名古屋市　T.Eさん

考え方が戦略的でロジックがあり、為になりました。
東京都板橋区　G.Kさん

体系的にうまくまとまったセミナーで大変参考になりました。
大阪府大阪市　大塚教夫さん

業者の構造がわかり、戦い方がよくわかりました。危機感と知識持つことの大切さ
を改めて感じました。
静岡県掛川市　田邉千都美さん

さっそくリフォームの際に活用します。
東京都新宿区　K.Oさん

毎回気づきがあります。
T.Kさん

戦略型番があることにびっくりしました。
N.Sさん

全て、納得。あとは実践あるのみ。(Q&Aを聞いていてあまり書けずすみません)
神奈川県横浜市　T.Hさん

戦略型番やOEMなど具体的な事例が豊富でわかりやすかった。
愛知県名古屋市　H.Kさん

１分たりとも退屈にならない興味深い話ばかりの内容でした。質問に対するお答え
もより詳しくわかりやすく、本質を考えさせるセミナーです。
神奈川県川崎市　徳山泰紀さん

たいへん参考になりました。賃貸経営には戦略が必要ということが分かりました。
設備機器の掛率の安さにおどろきました。
匿名希望さん

とてもわかりやすい内容でした。
匿名希望さん

いつもながら素晴しいセミナーでした。
東京都足立区　篠田和義さん

調達戦略立案の基本的な考え方が良く分かりました。
匿名希望さん

いつもながら大局観をもった統論を説き、その後に圧倒的なマニアかとも思えるほ
どの詳細で的確な知識と分析力に感服です。
東京都江戸川区　M.Nさん

大変参考になりました。「目からうろこ」のお話でした。今後のセミナーもできる
だけ時間の都合をつけて是非参加したいと思いました。知人がすすめる理由がわかり、
私も他の知人にすすめたいと思いました。
埼玉県所沢市　堀尾紀弥さん

戦略型番、知りませんでした。勉強になります。
匿名希望

参加して良かった。何を検討すれば良いか気付くことが出来た。分かりやすかった。
匿名希望

貴重な話を聞けて大変ためになりました。自分の物件基本戦略を見直すよい機会と
なりました。
青森県弘前市　鈴木俊一さん

初めて聞く知識でした。今後にとても役立つと思います。参加してよかったです。
神奈川県横浜市　千葉喜昭さん

相変わらずすばらしい内容でした。
東京都港区 S.Fさん

【「調達戦略セミナー」の４つのフェーズ(知識蓄積、戦略策定、準備、実行)の構成についてどう思われましたか？】

自分の行っていた手順が間違っていました。ここまで勉強してからでないと借金する
のは危険ですね。
東京都墨田区　T.Hさん

何も知らなければ業者の言いなりになってしまうという事態におちいってしまうので
戦略・知識は必要だと思いました。
東京都新宿区　H.Nさん

やはり知識蓄積が大事だと感じました。
愛知県名古屋市　T.Eさん

どれがかけてもダメなんだということがわかりました。
静岡県掛川市　田邉千都美さん

段かいをふんでわかりやすかった。
東京都新宿区　K.Oさん

順番に知識が得られてよかったと思います。
N.Sさん

順を追って説明いただいてわかりやすかった。全体像がつかみやすかった。
愛知県名古屋市　H.Kさん

流れがわかりやすく、頭に入りやすい構成だと思います。
神奈川県川崎市　徳山泰紀さん

たいへん分かりやすい。フェーズごとに考えると、より的確な行動がとれると思い
ました。
匿名希望さん

業界の構造が良くわかりました。そのために実行すべき事が明確になりました。
匿名希望さん

私は本業で調達をしていますが、その情報をこんなに明快にロジカルに説明して頂
いて目からウロコです！
東京都江戸川区　M.Nさん

実践していくには最も効率的なやり方だと分かりました。
匿名希望

最初にセミナーに必要な知識についての説明があり、それについての応用的な説明
がありよかった。
青森県弘前市　鈴木俊一さん

【「設備機器メーカー業界相関図」についてはいかがでしたか？】

勢力関係が良く分かりました。
東京都墨田区　T.Hさん

全く知りませんでした。参考になりました。
広島県広島市　S.Kさん

当然知らない、解らない、見えない世界でしたので参考になりました。
匿名希望さん

わずかな年数でかなりの変化がおきていて驚きました。
匿名希望

見えない業者の実態がよくわかりました。
東京都新宿区　H.Nさん

ふだん知る機会がなくて興味深かったです。
愛知県名古屋市　T.Eさん

分かりやすかったです。シェアの話が興味深かったです。
東京都板橋区　G.Kさん

株式投資をしているのである程度知っているつもりでしたが知らないことも多く参考
になりました。
大阪府大阪市　大塚教夫さん

大家個人はメーカーに洗脳されているということがよくわかりました。
静岡県掛川市　田邉千都美さん

とてもためになった。
東京都新宿区　K.Oさん

規模を大きくして力をつけている会社、弱くなっている会社が視覚的に、またなぜ
そうなっているのかも理解できました。
東京都八王子市　Y.Tさん

どんどん業界相関図が変わっていることが分かりました。
東京都足立区　篠田和義さん

禁断の業界相関をいわゆる素人にわかりやすく説明して頂いているのがとても秀逸
です！！
東京都江戸川区　M.Nさん

参考になりとてもよくわかりました。大きさや配置などが工夫されており時系列デ
ータも含めて素晴しいです。
埼玉県所沢市　堀尾紀弥さん

アンケート結果はまだまだ続きます。 「続き」をご覧下さい！！