みなさんこんにちは!
満室経営実践会小林大祐です。

本日は14年1月25日（土）に開催された
「あなたはまだ無駄なリフォーム代を払い続けるのですか？」
　築２０年以上、ボロでガラ空きからでも
　新築よりも高い家賃で即満室を実現
　見積4000万を1500万に削減する為の
　大規模修繕コスト削減戦略セミナー
のレポートをしたいと思います。

今回の大規模修繕コスト削減戦略セミナーは2年振りの開催となりました。今回も東京都、富山県、石川県、群馬県、茨木県、東京都、神奈川県、静岡県、 愛知県、岐阜県、大阪府、岡山県、兵庫県と全国各地から約50名の勉強熱心な大家さんが集まりました。



今回最も遠方からご参加頂いた方は何と鹿児島県奄美大島からご参加の方がおられました。本当にご遠方よりご参加ありがとうございます。毎回年4回、四半期に一回開催の満室経営実践会定期セミナー、この定期セミナーを初めたのが2005年の事ですからもうすぐ10年になります。皆さん毎回本当にご遠方よりご参加ありがとうございます。

今回は不動産投資で利益を残す為に不可欠であり非常に重要な「大規模修繕コスト削減」の為の「具体的方法」がテーマです。本事例は「空室率約8割」のガラガラボロボロ、誰もが見向きもしない「お化けマンション」の室内外含めた「大規模修繕工事コスト削減」がテーマ、「総額約4000万円規模」の大規模修繕工事を「1500万円」に抑え、募集後1ケ月未満で「即全室満室」にした事例となります。

本物件は築27年の現在でも近隣の新築より2割高く賃貸している物件、即ち「良いものを安く作れば負ける理由がなくなる」という事を体現している事例です。本事例のようにだれも見向きもしない物件を再生するノウハウがあれば「購入対象物件」の「選択肢の幅」も限りなく広くなる事になります。
また本セミナーでは、賃貸経営者であれば誰もが確実に遭遇するこのレベルの「外壁塗装」、「防水工事」や「室内配管更新」を含めた「大規模修繕工事」をいかにしてコントロールするか、いかにしてコスト削減するかをレジメ総数162ページに渡り解説していきました。今回も理解度を確実に向上させる３つのフェーズ構成、約3時間に渡り解説です。
はい、セミナーが始まりました。まず第一のフェーズは「知識蓄積フェーズ」です。「大規模修繕工事のコスト削減」に取り組む為には、まず事前に「工事業者」の「業界構造」と「思考実態」を理解する必要があります。また、そもそも「小手先のコスト削減」ではなく「数千万単位」でのダイナミックな「大幅コスト削減」を実現する為には「工事業者」と「共通言語」で意思の疎通を図る事が必要不可欠となります。その為、この「第一フェーズ」である「知識蓄積フェーズ」で「工事業者」の「思考実態」と「業界構造」、そして工事の「事業構造」をを一つ一つ細かく解説していきます。

そして２つめのフェーズは「コスト削減実践フェーズ」です。私の所有する本物件においての「大規模修繕工事」を実例に挙げ、各工事における「工程毎」に大家自らが事前に準備しなくてはいけない事、そして効率的な「業者選定」の「具体的方法」から「面談」に至る「コスト削減に合意する為の技術」まで、「大規模修繕工事」における「全体プロセス」において「大幅コスト削減」を実現する為にやるべき事を１つ１つ細かく解説していきます。

セミナー構成として各フェーズには適宜図解説明と、具体的な行動、そして業者面談時に大家が伝えなくてはいけない「具体的文言」等、全てが参加者の方が実際に自身の賃貸経営において具体的に行動に落とせるように構成してあります。即ち各ステップを着実にこなす事で確実に大幅コスト削減を実現する事ができる内容でセミナーは進みます。

そして最後のフェーズです。最後のフェーズは「事例研究フェーズ」です。過去、私が受託した「コンサルティング案件」の「大規模修繕コスト削減事例」を通じて多角的な切り口から「大規模修繕コスト削減」の「相場観」を学んで頂きました。本セミナーの受講者の皆さんは対象物件の「修繕前」、「修繕後」の「改善度合い」に非常に驚いておられました。

そしてその「大規模修繕コスト」の「削減金額」を聞いてまた驚き、何度も「おー」といったどよめきが会場を包みました。レジメ総数162ページのセミナー、３時間もあっと言う間に過ぎ、最後は質疑応答の時間を経て終了しました。参加者の皆さん、本当に長時間お疲れ様でした。今年の1月に執筆致しました「リフォームコスト削減虎の穴」を持参頂く方も多く、私のサインをお求め頂いた大家さんもが大勢いらっしゃいました。著者としては本当に嬉しい限りですね。本書籍が大規模修繕コスト削減にお困りの大家さんとの「新たな出会い」を生んでくれるている事を実感しました。更なる新しい大家さんとの出逢いを楽しみにしております。

さて、お待ちかねのセミナー参加者肉筆アンケートです。 満室経営実践会のセミナーの参加を迷われている方々へ、 ぜひ実際の参加者の方々の生の声を参考にしてください。

【全体的な感想】

実例を通して具体的にお話をしていただき非常に納得感がある内容でした。実際の
数字など門外不出の情報まで教えていただき感謝です！ありがとうございました！
神奈川県横浜市　門田真さん

非常にボリュームのある内容で満足しています。今後の不動産経営において大変た
めになる内容でした。
愛知県豊川市　T.Sさん

毎回目から鱗が落ちるような知見にあふれているセミナーです。来るのはおっくう
でしたが、聴いていると楽しくなりました。知性の煌めきに触れたという体験でした。
東京都目黒区　T.Hさん

大規模修繕の必須の流れが良くわかりました。
匿名希望さん

非常にわかりやすくありがとうございました。
千葉県千葉市　K.Iさん

あいかわらず濃い内容でした。濃すぎます。
匿名希望さん

利益が流出しないためには色々な場面で力をつける必要があると感じました。
長野県千曲市　Y.Kさん

やーつかれました。でもやっぱり色々なマニアックな話がきけて面白かったです。
愛知県名古屋市　T.Eさん

他のセミナーとのレベルの違いを感じました。グレーな部分の相場感のつかみを教
えてもらったのはとても大きな収穫でした。
静岡県掛川市　田邉千都美さん

いつも参加させて頂いておりますが、毎回内容は素晴しい内容だと思います。
東京都足立区　篠田和義さん

とても緻密な内容でわかりやすかった。魅力ある物件リフォームが可能だと思うと
楽しみもありますね。
S.Sさん

DVDを見てはいましたが実際にセミナーを受けて全体像がよくわかりました。
愛知県　Y.Yさん

緻密なフェーズで多層に組み立てられたノウハウで構築には多大なな労力を要した
のだと拝察いたします。
東京都八王子市　Y.Tさん

非常に論理的な分析とアプローチ手法に感銘を受けました。雑談も非常に面白かっ
たです。
三重県桑名市　R.Oさん

目からウロコでした。話も理解しやすかった。
匿名希望さん

難しい内容ではありましたが何気に自分たちの考える方向性が見えてきた気がします。
静岡県掛川市　Y.Tさん

大型修繕の全体像が理解出来た。
愛知県名古屋市　H.Kさん

大規模修繕のコスト構造が詳細に聞けて勉強になりました。ありがとうございまし
た。まだ良く分からない単語もあり、奥が深くもっと勉強したくなりました。
東京都練馬区　Y.Kさん

いつもエネルギッシュなセミナーでモチベーションがあがりました。戦略的に順序
を考えて見積り依頼する方法を学びました。
愛知県日進市　Y.Kさん

小林さんの経験をもっと聞きたかったです。内容が濃すぎます。
東京都町田市　S.Hさん

不動産を取得して間もないのでリフォーム・修繕に関して知識がなかったので投資
初期に知識を修得できたのが良かった。
東京都小金井市　H.Sさん

大規模修繕工事の大変さがわかりました。
東京都立川市　N.Sさん

興味深い内容で楽しく受講出来ました。
鹿児島県奄美市　N.Hさん

濃い内容で良かった。単なるテクニックだけではなくて業者の考え方が理解できて
良かった。
匿名希望さん

具体的な内容でとても良かった。実践する事によりもう少し具体的な疑問も出てく
るのかと思います。
広島県広島市　S.Kさん

大規模修繕の金額確定までのプロセスがイメージできました。具体的な業者間の関
係性なども勉強になりました。
神奈川県川崎市　T.Eさん

今まではいわゆるローコスト戦略しか頭になかったので付加価値戦略の提案は新鮮
でした。とりあえずは先に控える外壁塗装・防水工事を的確に処理しようと思って
います。
神奈川県横浜市　堤直也さん

不動産を所有する事が「経営」をするという事であると痛感した。戦略的な大規模
修繕で、テクニカルなレベルまで理解した上で作戦・実行に移すプロセス
をふんでいく必要があると勉強する事ができた。
匿名希望さん

ボリュームが凄くて内容も濃いため、脳がオーバーロードになりましたがしっか
り復習したいと思います。大変有意義な内容でした。
東京都目黒区　新田哲男さん

どのようなやり方で工事費用を下げるか大変参考になりました。
匿名希望さん

投資戦略に基づいた適切な時期の必要性等、横断的な考えの必要性は当たり前だけ
ど改めて大切さを確認出来た。
東京都板橋区　G.Kさん

難しい話をありますがとてもためになりました。今後に生かしたいと思います。
ありがとうございました。
匿名希望

【「大規模修繕工事」と「投資戦略」の関係についてはどのようにお感じになられましたか？】

まず「ライフプランの戦略」があってその上で「投資戦略」があり「不動産投資戦略」の中に
「大規模修繕工事」に対する戦略がある。常に上位概念を意識して物事を俯瞰的に
見る重要性を感じました。
神奈川県横浜市　門田真さん

大規模修繕工事の内訳を知ることができ、戦略を考えることができるようになれた
と思います。
愛知県豊川市　T.Sさん

いつものごとく、一般の人には欠けている視点だと思います。これを知らずに不動産
経営をするのは無謀とさえ言えますね。
東京都目黒区　T.Hさん

Cashflowの流れとしての密接さをあらためて再認識しました。
匿名希望さん

上流でなく、職人さんに直接行くというマージンを抑える姿勢、どこの世界でも使
えそうですね。
千葉県千葉市　K.Iさん

物件のニーズをしっかり把握が大事で、そこがしっかりしないとブレてしまうと思
いました。
長野県千曲市　Y.Kさん

きっても切り離せないものですね。
愛知県名古屋市　T.Eさん

きちんと戦略を考えた上で修繕をしなければ、結果的に無駄になる事がわかりました。
東京都足立区　篠田和義さん

購入時に当然考えておかなければならないものですね。
S.Sさん

目的をもって仕様を決めることにネジ１つに選択の理由があることに経営者として
のブレのなさを感じました。
東京都八王子市　Y.Tさん

とても大切だと思います。私自身、２３築年と１３築年のRC２棟買収しましたが、
前オーナー様は大規模修繕ができなくて手放したと思います。
三重県桑名市　R.Oさん

必ず必要な事だと思います。
匿名希望さん

必ずやらなければならない「大規模修繕工事」と計画的準備のバランスの大切さと
難しさを知りました。
静岡県掛川市　Y.Tさん

ぼやっとしていた投資戦略をちゃんと考えるきっかけになってよかった。
愛知県名古屋市　H.Kさん

工事の前に戦略が大事が必要という事が良くわかりました。
東京都練馬区　Y.Kさん

不動産を取得することばかりに気をとられていてその後の戦略についてあまり考えて
いなかったと反省しないといけないと感じました。
東京都小金井市　H.Sさん

投資戦略があってこそ、大規模修繕があることがわかりました。
東京都立川市　N.Sさん

なるほど、確かに！！と感じました。
鹿児島県奄美市　N.Hさん

単なる修繕ではなく、戦略をもって工事を依頼をしないといけないかがわかった。
匿名希望さん

自分の戦略を決めていく事が大切かと思います。
広島県広島市　S.Kさん

投資戦略にしめる大規模修繕の負担がだいぶ抑えることができる。また抑えなくて
はいけない事だと感じました。
神奈川県川崎市　T.Eさん

ローコスト戦略だけでなく、付加価値戦略という考え方は今まで持っていなかった
ので自分の所有物件をどうしていくか新めてよく考えようと思いました。
神奈川県横浜市　堤直也さん

「戦略」的な視点の重要性のメッセージは大変説得力があると思う。競合が多い中
でも物件の差別化とコスト競 争力による差別化を深い知識で策定する必要があ
ると思った。
匿名希望さん

戦略がないとただのコストになってしまうことがよくわかりました。戦略に基づい
た投資をしたいと思います。
東京都目黒区　新田哲男さん

無闇に修繕工事をしても意味が無いことが分かりました。
匿名希望さん

これなしではやれない。
愛媛県今治市　Y.Yさん

ベースとなる調査と戦略決定の大切さ、(ニーズにヒットさせる)はあたり前のことだ
けど改めて大切さを確認出来た。
東京都板橋区　G.Kさん

【「大規模修繕の構造を理解し工事会社と共通言語で話す」についてはどう思われましたか？】

構造を理解することで初めて相手の思考が掴め、それによってコスト削減が可能に
なると実感しました。
神奈川県横浜市　門田真さん

常に工事会社に値踏みをされているを意識していこうと思いました。
愛知県豊川市　T.Sさん

業者と顧客の専門知識の差が大きいため、構造的にカモられるようになっている事が
良く理解できた。共通言語を話すための知識の必要性が認識できた。
東京都目黒区　T.Hさん

共通言語という概念がなかったので目のうろこでした。
匿名希望さん

すごく大事だと思います。もっともっと詳しくなりたいです。
愛知県名古屋市　T.Eさん

たしかに言われてみれば逆の立場にならばそうだろうなと思い納得しました。素人
にとやかく言ってもしょうがないですから。
静岡県掛川市　田邉千都美さん

なめられない為に必要だと思いました。
東京都足立区　篠田和義さん

専門用語はわかりにくいのでハードルが高いですが必要なことだと思います。
S.Sさん

共通言語を話す為に今のお付き合いのある大工さんとコミュニケーションをとり、
次に工事会社と出会える為に勉強が必要だと思いました。
愛知県　Y.Yさん

専門的な勉強が必要と思いました。少しの勉強では業者に見透かされるのではない
かと思いました。
東京都八王子市　Y.Tさん

私も本業で建築や土木工事会社と付合いもあるのですが、とてもすばらしいアプロ
ーチだと思います。
三重県桑名市　R.Oさん

素人扱いされない為には必要と感じた。
匿名希望さん

普段使わない専門用語により工事業者とのやりとりが変わるというのは驚きでした。
静岡県掛川市　Y.Tさん

具体的な工事内容のご紹介がとても役に立ちました。見積の項目の理解が出来るよ
うになった。
愛知県名古屋市　H.Kさん

指値やコストダウンには是非必要だと分かりました。外人と話す為の語学学習に近い
と感じました。
東京都練馬区　Y.Kさん

共通言語を話すにはまだまだ時間が必要で難しいですが知ってないとボラれると思
いました。
東京都町田市　S.Hさん

工事会社の仕組みについて理解し彼らと対等に話すことができるようにならないと
いけないと思いました。
東京都小金井市　H.Sさん

共通言語の必要性がわかりました。
東京都立川市　N.Sさん

勉強することが深い。大変だと思いました。
鹿児島県奄美市　N.Hさん

知識をもって依頼するのとしないのとでは、大きく金額が変わることを理解した。
匿名希望さん

目からうろこです。とても論理的で確実に金額を落とせると思いました。
広島県広島市　S.Kさん

大事だと思う。それだけで工事金額は変わってくるものだと思いました。
神奈川県川崎市　T.Eさん

業者に足元を見られないため、指値をきっちり通すためには必要なのだなと思いま
した。
神奈川県横浜市　堤直也さん

事業の構造化が凄く理解しやすいと感じた。工事会社の立場に立った交渉を進めて
いく上でも同じレベルの事業の理解度と共通言語は必須だと思う。
匿名希望さん

共通言語は大切だと改めて認識しました。
東京都目黒区　新田哲男さん

これまで意味なく安くして欲しいと要望していた無駄を感じました。
匿名希望さん

アンケート結果はまだまだ続きます。 「続き」をご覧下さい！！

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