1室でもできる!330万→60万へ!
みなさんこんにちは
満室経営実践会 小林大祐です。
カンクンより帰国しました。(詳細はFBで!)
綺麗な海と空、そして海風、
素晴らしい気候で年に1/3程度は
住みたいと思いました。
でもやっぱり食事は日本が一番ですね。
私が不動産投資を始めたばかりの頃、
私が一番最初に購入した愛知県名古屋市中区の
▼「3DK区分所有」(55平米)の
▼「水回り」を含めた▼「改装案件」でのお話です。
当時、転勤族であった私は▼「LDKが広い部屋」を
好んで引越してたので、「不動産競売」で
初めて購入した▼「3DK」の区分所有を
▼「2LDK」へ改装すべく
▼「リフォーム見積」を取り始めました。
当然のことながら当時の私は”ズブの素人”、
「見積」を取り始めた当初は
「リフォーム」の「リ」も全くわからないような
「暗中模索」の状況でした。
その「見積内容」はざっと以下の内容です。
▼「3DK」の「壁面」及び「天井一部」を
「解体」して「2LDK」へ「間取り変更」
▼「既設ユニットバス撤去」及び
「1116ユニットバスセパレートタイプ」新品設置
▼上記に伴う「給湯管新節設備工事」
▼室内洗濯パン設置
▼上記に伴う「排水管新節設備工事」
▼既設「旧式露出給湯器」及び「通常水栓」の撤去、
及び「シングルレバー水栓」の取り付け
▼上記に伴う「給湯管新節設備工事」
▼上記に伴う「キッチン」の加工
▼「玄関床面」タイル面の張替
▼「床面積55平米」の「床全面張り替え」
▼壁面「壁紙全室全面張り替え」
▼「防犯で対策ディンプルキー」設置
▼「防犯対策カラーテレビドアホン設置」
何度も言いますが「当時の私」は
全く「工事の知識」など皆無で素人同然、
何も分からずに多くの業者へ連絡し、
また現地へ呼び出し、
「こことここを交換して・・」と現地で説明し
「リフォーム見積」を取りました。
アクセスしたその業者数、なんと46社、
そして実際に提出された「改装見積」は何と・・・・・・
上は▼「330万円」から、下は▼「120万」、
何と▼「200万円以上の開き」があったのです。
「全く同じリフォーム内容」で
「200万円以上」の開きがある・・・(驚)
何を基準にして、どのように業者を選んでいいのか、
活動当社は全くわからなかったのです。
しかし何社か面談しているうちに実は
ある▼「修繕コスト削減の本質」に気づいたのです。
私はその「気付き」を元にさらに面談を進めました。
最終的にその「リフォーム工事」は
いくらであがったとおもいますか?
▼全く同じ内容、同じ部材、仕様で、
▼当初「330万円」の高額な「リフォーム見積」が、
何とたった▼「60万円」、当初の1/5で
仕上がってしまったのです。
重要なのでもう一度言いますね。
▼見積当初「330万円」で提示されていた内容が、
全く同じ内容で▼「60万円」で
仕上がってしまったのです。
「材料支給」など一切せず、「自分で作業」も一切せず、
単に▼「ある基軸」でもって▼「業者を選定」し
▼「適切に依頼」するだけでです。
「区分所有1室」の工事で
その金額差何と▲270万円、
その物件の賃料相場が「月7.5万~8万円程度」ですので
「家賃」に換算すると「2年分以上の金額」を、
危うく「リフォーム会社」へ
召し上げられるところだったのです。
あなたは信じられますか?
▼「ある基軸でもって業者を選定し適切に依頼する事」、
この「基準」を「知っているか知らないか」で
▼「リフォーム工事費用」が間違いなく大きく変わります。
▼数十万、時には数百万単位で確実に変わるのです。
恐ろしいことですが、これは紛れもない事実、
本事例は「一般財団法人日本不動産コミュニティー」が
主催する▼「不動産実務検定」(旧称:大家検定2級)の
教科書内、私が執筆した
▼「原状回復・リノベーション・コンバージョン」の
章でも「解説図付き」で"その一部"を取り上げています。
◆「リフォーム業者」を「手間無く網をかける方法」
◆「リフォーム業者」へ「アポ」を取る時に
「必ず言わなければならない文言」
◆「リフォーム業者」と「現地確認」する際に
「必ず言わなければならない文言」
そして、面談の中で
◆「リフォーム業者の●●を確認すること」、
上記内容はすべて「ここは●●●と言ってください。」、
「ここでは業者が●●を目論んでいますので
必ず●●を注意しながらして下さい。」と
▼「電話」をする所から▼「面談」し
最終的に▼「業者決定」する所まで
全て▼「具体的文言」で「事細かにレクチャー」することで、
コスト削減を実現してます。