Presented by 大家さんの為の満室経営実践会
▼物件購入後、2年も3年もずっと空室が埋まらない部屋がある、▼何年も空いたままの日当たりが悪い事務所や倉庫がある、
▼入る時値切り、出る時値切る不良入居者とは付き合いたくない、
▼下げても決まらない何年も空室の居室や事務所を何とか収益化したい
このような方はお急ぎ下さい。
お待たせ致しました。
賃料下げて不良入居者を入れてトラブルにより訴訟費用数百万、
また幾ら賃料を下げても埋まらない、
「行くも地獄、帰るも地獄」という悲惨な状態の大家さんを救う、
“究極のリノベーション戦略”が遂にベールを脱ぎます。
【大家さんの為の満室経営実践会 2016年度 特別セミナー セミナ-タイトル】
写真をご覧ください。
▼「物件購入前の何年も前からずっと埋まらない空室がある」
広島市に在住のNさんからの相談は非常に困難なものでした。
その建物は昭和56年12月7日竣工、建築後既に30年以上を経過しており、
外壁塗装や防水工事の大規模修繕は行っていたものの、
実は「非常に大きな課題」を抱えていました。
Nさんがこの物件を購入したのは数年前、広島県の中心部にある
商業地域としては非常に顕著なエリアに所在する築古物件でした。
その物件の「１Fフロア全体」には「アパレル店舗」がテナントとして入っており、
そのテナントがもたらす賃料収入は総賃料に対する割合が非常に大きく、
また地域でも大手で実力あるとある企業がテナントとして入居していました。
その収益を大きく締める「１F店舗」ですが、
「店舗」という特徴から道路に面した「２F」の「窓部分」を大きく覆いかぶさる
かの如く「大きな看板」が元々設置されていたのです。
その結果、２Fの窓が遮られる事で非常に日当たりが悪く、
また、「２Fフロア」は「ワンフロア全て」が元来「事務所仕様」の為、
その「広すぎるスペース」と「悪い日当たり」、そして「事務所」という
用途において、実はNさんが所有する以前から、この「２Fスペース」は
かれこれ5年以上も空室状態が続いていました。
▼「何とかこの家賃を下げても埋まらない部屋を、お金を生む空間にしたいのです。」
Nさんからの切実な相談は物件購入検討時の「想定賃料」に、
この「日当たり」が悪く、且つ広すぎて客がつかない「２Fフロア」も含まれている為、
この「２Fフロア」を「収益化」しないことには当初想定していた
「投資利回り」には程遠いというのです。
▼【私】「２Fフロア全体の想定賃料は幾らですか？」
▼【Nさん】「月額26万5千円です。年間318万円になります。」
▼【私】「分かりました。・・・」
私はNさんへ質問し帰ってきた解答と資料、
そして現状の図面を見ながら即座に電卓を叩きました。
物件購入時の「想定利回り」へ対する「空室」、
この「空室」とは、即ち本来得られるはずの収益が
得る事ができない「機会損失」となります。
本物件では、この「機会損失金額」は、▲年間328万円、
本物件の年間満室想定賃料2880万円の「約11%」を超える
「機会損失」という“とてつもない金額”だったのです。
この空室による「機会損失」は「築年数」を刻一刻と経て年を取り、
「競争力が徐々に低下していく事が通例」の不動産投資にとって、
その「収益面」から、取り返すことができない“とてつもないダメージ”であり、
実は、その“機会損失”を改善し保有する物件から賃料収入を創出する方が、
この“売り手市場”で“割高物件しかでない現在の市況下“においては
”非常に有利で効果的な投資法“なのです。
「広すぎるスペース」、看板が窓を遮る事による「悪い日当たり」、
そして「事務所仕様」、Nさんの相談を伺えば伺う程「困難な問題」だったのですが、
実は私には勝算がありました。幾ら賃料を下げても申し込みが入らない、
即ち、お金を生まない「空室」や「事務所」、「倉庫等」の空間を、
“確実に収益化する為の絶対法則”を知っていたのです。
結論から言いましょう。
その“絶対法則”とは「物件保有戦略に則った投資判断によるリノベーション戦略」に
ほかならないのです。
「物件保有戦略」を理解するにあたり、実は“非常に重要な概念”があります。
それがこちらの図です。
物件は「竣工」から刻一刻と劣化し、当然のことながら経年ごとに築年が古くなります。
例えば築10年で「防水層」が劣化し、また「電装系」、即ち「給湯器」や「エアコン」が
壊れます。次に築15年で「外壁塗装」の「表層」や「キッチン」が劣化してきます。
築20年経過すると「ユニットバス」が劣化します。
さらに10年単位でまた「電装系」の「給湯器」や「エアコン」が再び壊れます。
築25年経過すると「給水管」や「排水管」が劣化し、「給水ポンプ」が故障します。
さらに築30年経過すると「外壁」に「爆裂」が発生、「鉄部」は劣化、崩壊し、
また10年単位で「電装系」の「給湯器」や「エアコン」が再び壊れます。
そして築35年にもなると「窓枠」や「手摺」が劣化し、「集合ポスト」が劣化し、
築40年にはその物件は確実に「廃墟化」していきます。
この築年数が経過する間に、国家戦略として人口減少局面にも拘らず毎年新築物件が
あなたの物件の回りもの絶え間なく供給され、「需要と供給の関係」から
物件が過剰供給となり、確実に築15年で「空室問題顕在化」、築20年で「空室問題本格化」、
築30年で「物件競争力低下」、築40年で「廃墟化」という「物件ライフサイクル」を、
どの不動産物件でも避けて通る事ができず必ず辿るのです。
これが物件の「竣工から築40年程度」までの
不動産投資における「建物」の「ライフサイクル」です。
ここであなたに重要な事をお伝えせねばなりません。
実はこの「ライフサイクル」には“非常に大きな落とし穴”があります。
実はこの「ライフサイクル」の「全体像詳細」を殆どの大家さんは知りません。
その為、故障都度、劣化都度、部分的に「交換」や「修繕工事」を施します。
この「故障都度」、「劣化都度」の「中途半端なリフォーム工事」、
実はこれが“極めて割高”であり、賃料5万、10万程度の居室で20万~60万円かけて
「中途半端なリフォーム」をしたとしても「他の物件と同等の機能」を
「付保」しただけであり「競争力を担保する事」が全くできないのです。
前述した図説の通り、「故障都度」、「劣化都度」の「場当たり的」な「リフォーム工事」や
「修繕工事」、その結果、「竣工」から「築40年」までの間に、
「1室あたり1000万以上の修繕費用」を掛ける事になるのですが、
残念な事に「故障都度」、「劣化都度」の「場当たり的」な「リフォーム工事」や
「修繕工事」では築年数が経過すると何の変哲もない「おばあちゃん物件」となり
「賃料下落」と「不良入居者」と付き合う「負のスパイラル」へ巻き込まれていくのです。
残念ながらこれが不動産投資・賃貸経営の冷酷な現実です。
さらにこちらの図をご覧ください。
不動産投資において中古物件を購入する際に、
「築15年〜20年程度の物件」を購入する事はよくある話です。
しかしよく考えてください。
先程の「築年数が経過」する間に、
築15年で「空室問題顕在化」、築20年で「空室問題本格化」、築30年で「物件競争力低下」、
築40年で「廃墟化」という「ライフサイクル」は変わりません。
さらに上記の図のように、物件が「築10年」も経過すれば「近隣競合物件が増加」し、
当然の事ながら「家賃下落」が間違いなく確実に開始します。
さらに「築20年」も経過すれば「ライフスタイルの変化」も当然の事のようにあります。
「入居者ニーズの変化」、そして「ニーズと価値提供のアンマッチ」が顕著となり
「空室問題」が「本格化」します。
そして「築30年」もすれば「市町村長人口構成」も変化しています。
さらには「ライフスタイルの変化」は定着し、「入居者ニーズの変化」も
確実に「定着」し、その「市場の変化」にダイナミックに追随できない物件は
確実に「廃墟化」していくのです。
当然ですが前述した「設備機器等」の「故障や劣化のタイミング」も大きくは変わりません。
そうです。
「築20年」の「物件」を購入するという事は、
「20年前に最新だった物件を保有する」という事なのです。
ここでお聞きします。
▼20年前にWifiは飛んでいましたか？
▼20年前にiPadやスマホはありましたか？
▼20年前に比較して、食生活やライフスタイルは変わっていませんか？
実は20年前に比べ一人当たりの「専有面積」は確実に広くなっています。
即ち「3DK」から「2LDK」へ「リビングの広い部屋」が、
「単身物件」の広さが「16.5平米」から「30平米」へ、
もはや賃貸市場では当たり前なのです。
そうです。残念ながら「築20年の中古物件」を購入するという事は
「20年前に最新であった物件」を保有する事、即ち、何もしなくても確実に
設備機器は劣化し「場当たり的」な「リフォーム工事」や「設備交換」をしていては
幾らお金を掛けても「賃料値下げ」と「不良入居者リスク」という
「負のスパイラル」へ確実に巻き込まれるという極めて危険で重篤な事なのです。
だからこそ「物件保有戦略」が重要となるのです。
「物件保有戦略」とは、「不動産」をどこにどのように保有するのか、
また保有する不動産を近々、または何年かのうちに「売る」か、
もしくは「持ち続ける」か、その方「個人」の「資産背景」や「家系図」、
「人生フェーズ」、「ライフプラン」、そして「目指すべき姿」を鑑みて
包括的に検討する「中長期的戦略」の事を指します。
即ち、不動産を保有する以上、確実に発生する外壁塗装や防水工事等の「大規模修繕工事」や
ユニットバス、システムキッチン等「設備機器」の「劣化」及び「故障」などによる「交換」は
残念ながら避けて通る事はできません。
避けて通れないのであれば、そもそも「お金を掛けるべき掛けざるべきか」、
また「掛ける」のであれば「どこにどのようにかけるべきか」を具体的に明確化する事、
これこそが実は「リノベーションをするか否かの判断」には
「最も重要な判断材料」となるのです。
Nさんから相談のあった本物件は、Nさんの資産背景、物件保有状況、ご家族構成と
ご家族全員の年齢、中長期的なライフプラン戦略上、また本物件の立地等総合的に勘案した
結果、保有するべきと判断できた為、本物件は「リノベーションをするべき」と判断しました。
結果的に、本物件は当初「２Fフロア賃料 月額26万5千円、年間318万円」の想定賃料で、
5年以上入居客付けができず「空室」が続き「収益ゼロ」を脱却できない状態から、
通常総工費4000万円は下らない「リノベーション工事」を「2000万円台」で仕上げ、
5年以上も収益を全く生まなかった「２Fフロア」が「付加価値型レジデンス」へ変貌し、
広島県仲介最大手の賃料査定によると硬目に読んでも地域にこのような物件が無い為、
「２Fフロア 4室、月額52万5千円、年間630万円」の賃料へ価値を大幅に向上し、
「利回り22.3%」という「広島市内商業地エリア」ではありえない
”驚異的”な「利回り」をほぼ確実に達成する見込みがたったのです。
※（2015年12月末現在、工事一部未完了の状態で広島仲介最大手の硬目の賃料査定による）
申し遅れましたが今回のセミナーの講師を務める私の簡単な自己紹介をさせてください。
賃貸経営コンサルティングマスター、修繕コスト削減スペシャリスト。197生まれ39歳。27歳の時競売不動産に参入、不人気エリア、築30年近い”築古ボロ物件”を市場の半値以下で”最上級グレード物件”へ再生し、近隣新築よりも2割高い家賃で現在も賃貸続ける。 2005年より競売へ参入し、ゼロから家賃収入3500万円、物件によっては利回り20％以上で運用し、「地に足のついた投資戦略」により実質5年未満で”無借金経営状態”を実現した現役大家でもある。
現在はその蓄積したノウハウをベースにグループ企業を展開し、「投資」と「事業」の両輪で総資産規模10億円、純資産率50%、フリーキャッシュ5億円を30代で構築した実業家として「不動産経営者」へは「利益を残す為の具体的手法」を、また「事業経営者」へは顧客が感動し且つ”圧倒的な利益”が残る「価値提供」とその「事業設計」を中心に指導をする「戦略系ビジネスコンサルタント」の一面も持つ。
業界の商習慣に捉われず、独自のアプローチで「リフォーム工事費」を劇的に削減する実績を持ち、その実績は「区分所有1室」の工事見積330万円を同じ仕様で60万円に削減したという事例や総額4000万円の「大規模修繕工事」を同じ仕様で1500万円に大幅削減するという”ケタ外れ”の事例の持ち主。
そのノウハウと手法は革新的で、業界新聞に立て続けて取り上げられる程。
また、「新築案件」においては2009年、愛知県一宮市に置いて見積当初「坪80万円」、総額3億6000万円を超える「RC造デザイナーズマンション」をグレードを下げることなく、逆に上げながら「坪36万円」、総工費2億2000万円、「総額▲1億2000万円以上」を削減した実績を持つ。その「コスト削減手法」だけではなく「高く貸す為のノウハウ」や、「損をしない為の契約ノウハウ」など、緻密に計算された戦略と手法には定評がある。
その実績から、各地からの講演依頼も多数。日本最大の業界イベント、全国賃貸住宅新聞社主催 「賃貸住宅フェア2006in名古屋」では他の有名講師陣を抑え、46講座中「No.1」の聴講率を獲得。その実績を買われ、同年東京ビックサイトでの賃貸フェアにも招かれ講演。同社「全国賃貸住宅新聞」にエッセイの連載も執筆。日経ビジネス「投資の別冊」やLIXILグループ不動産全国組織、ERAジャパン会報誌「オーナーズ」への執筆の他、「月刊ビジネスチャンス」の連載執筆や「金持ち父さん貧乏父さん」で有名な出版社である筑摩書房から「不動産投資・賃貸経営で利益を残す！リフォームコスト削減ノウハウ虎の穴」を出版する等その活動は多岐にわたる。また賃貸経営実務者検定（通商大家検定）「リフォームコンバージョン手法」の教科書執筆をも受け持つ。
その他 「お宝不動産で金持ちになる」の著者、沢孝史氏が主催する「お宝不動産公式セミナー」や、日本ファイナンシャルアカデミー社主催「不動産投資フェア」でも500名以上の参加者の会場で講演。不動産投資、賃貸住宅業界では数少ない大幅な「コスト削減スキル」とその実績のある収益不動産コンサルタント。「リフォームコスト削減ノウハウ」や「建築コスト削減ノウハウ」を追求し賃貸経営で大家自ら利益を残す為の全国360名規模の会員制組織であり2005年より続く老舗不動産投資コミュニティである大家さんの為の満室経営実践会の主宰としても活動中。
※上記は小林の過去の執筆実績、その他執筆・講演多数このプロフィールを見てのとおり私は「リフォームコスト削減」、また
「大規模修繕コスト削減」の”プロ中のプロ"です。
今回のセミナーでは、本物件の“実例“を通じて賃貸経営を続けていく上で
避けては通れない「大規模修繕工事」の中でも、一般的に高額で「はじめの一歩」が
中々出にくい「室内リノベーション工事」における「はじめの一歩」を踏み出す為の
“いろは”を約3時間の「セミナー」と実際に私がお手伝いさせて頂いた
「コンサルティング案件」での「現地見学会」の2部構成で
“ゼロ”から学んで頂く”超実践型セミナー”です。
このセミナーではあなたご自身において自ら「物件保有戦略」を立案し
「リノベーション」を施すかどうか、また何年も空室の「居室」や「事務所」、「倉庫等」に、
そもそも資金を投じるべきかどうか、さらにお金を掛けるのであれば
「どこにどのように資金を投じればよいのか」を“具体的に判断”ができるよう
基礎的なところから余す所なく伝授致します。
このセミナー内容がどれ程のものか？
”論より証拠”まずは過去の当会主催セミナーの参加者の声をご覧下さい。
2010年度第３回 満室経営実践会セミナー 7月30日(土) 東京都渋谷区
「あなたはまだ無駄なリフォーム代を払い続けますか？」
築20年以上、空室率70%、ボロでガラ空きからでも新築より高い家賃で”即満室”を実現！
見積4000万円から1500万円に大幅削減する為の大規模修繕コスト削減戦略セミナー
講師 賃貸経営コンサルティングマスター 小林大祐
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素晴らしかった！本当にコスト削減に必要な情報、ノウハウが沢山ありました。
すぐに実践したいです。
東京都世田谷区 Ｔ.Ｋさん
３時間ではとても語りつくせない程のボリュームは圧巻でした。
詳しく説得力のある内容は即実践できそうな点も多く役立ちます。
東京都世田谷区 菅田博文さん
戦略的、論理的に全体像を把握して、コスト削減することが大事であることが理解でき、
大変良かった。
東京都大田区 針谷英一さん
来て良かったです。知らないことだらけでしたが、 帰って復習しようと思います。
東京都東村山市 當麻智さん
より具体的な事例、データに基づいて説得力がありました。
東京都板橋区 田中秀幸さん
これから先の時代やマーケットを鋭く見据えた内容に脱帽でした！
明日から即実践します！
東京都足立区 佐藤知巳さん
自分では全然わからないような方法が聞けて為になった。
滋賀県守山市 小島康弘さん
論理的解説でとても納得させられる話しでした。
大阪府大阪市 石田俊輔さん
具体的に数字を出してあり、とても分かり易かった。
東京都中央区 飯塚恵美子さん
大変充実した内容でついて行くのが精一杯でしたが、今後に役立てたいと思います。
ありがとうごさいました。
神奈川県横浜市 田中博さん
現在所有している物件の今後やるべき事が明確に分かりました。
東京都足立区 Ｓ.Ｙさん
業界や工事の構造、コスト詳細がよく分かり、とても良かった。
東京都品川区 伊藤晃一さん
体系的な説明で良く理解できました。
千葉県市川市 五十嵐隆さん
レジュメがとても充実しているのが良かったです。
東京都練馬区 Ｍ.Ｎさん
システマチックなビジネスモデル志向で進められていることに新しさを感じた。
今後の競争激化への対応として方向性を示していると思います。
神奈川県南足柄市 末原和芳さん
価格コストダウンの要領がわかった。 東京都目黒区 宮村叔明さん
コストを下げる方法を理解できた。
東京都練馬区 田島一斉さん
戦略的に地域のニーズを分析し、それに合ったデザインを施工することが
重要だと言う事がわかった。
埼玉県上尾市 早川隆さん
市場ニーズから経営戦略をもって何を実践するかといった事が明確となりました。
千葉県市川市 倉島勝利さん
以前からおっしゃられていた戦略にもとづいたリフォームの考え方が理解できたように思う。
埼玉県さいたま市 橋本学さん
数々の気づきあり。苦労された実際体験での積み上げられた成果を確認できた。
東京都武蔵野市 牧ヒロヤスさん
全体的な戦略のお話しも伺えてとても良かった。
東京都中野区 荒木昭博さん
内容が充実して非常によかった。
愛知県江南市 Ｏ.Ｙさん
2010年度 満室経営実践会セミナー 4月24日(土) 東京都渋谷区
「あなたはまだ無駄なコストを自分で負担するのですか？」
退去毎の修繕工事で1室「20万円以上」の利益を出す！！
原状回復費用負担リスク管理セミナー
講師 賃貸経営コンサルティングマスター 小林大祐
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期待をはるかに超える内容でした。経営全体を考え直すきっかけになりました。
宮城県黒川郡 Ｓ.Ｔさん
具体的な実践方法を説明されたので、大変参考になりました。
東京都世田谷区 Ｈ.Ｅさん
実践的である。過去参加したセミナーの中でも、一番有益。東京都練馬区 匿名希望
実務に即導入可能な内容です。現場で困っている内容ばかりです。
愛知県名古屋市 Ｆ.Ｔさん
大変内容が濃いセミナーで今すぐ使えるノウハウがたくさんありました。
東京都三鷹市 Ｏ.Ｋさん
原状回復コストを確保するだけでなく、利益まで出してしまうという
コペルニクス的展開に度肝を抜かれた。非常に興味深いセミナーでした。
埼玉県さいたま市 橋本学さん
濃密な内容情報が多く、しかも具体的なものでした。
レジメがよくできていて凄いと思います。
小林さんものってる感じで、特に質問の時間に本質的な話が出てきて
理解が深まったように思います。
名古屋市東区 Ｋ.Ｍさん
東京まで来た甲斐がありました。名古屋近郊でもよろしくお願いします。
愛知県一宮市 恒川圭志さん
数回参加させて頂いたと思いますが、毎回わかりやすい説明と
豊富な事例が大変参考になります。
東京都世田谷区 菅田博文さん
いつもながら具体的ですばらしい内容でした。
京都府中京区 俊成恭治さん
リスク管理の全体像が分かり、非常に有意義なセミナーでした。
話も面白くあっという間の３時間でした。
神奈川県横浜市 田中博さん
リスクヘッジがとてもシステマチックになっていてわかり易かったです。
群馬県吾妻郡 Ｓ.Ｒさん
興味深いものでした。非常に参考になりました。
埼玉県加須市 Ｈ.Ｔさん
準備から導入までよくわかりました。細かい問題点はあると思いますが、
リスク管理として積極的に取り組みたいと思います。
愛知県春日井市 Ｆ.Ｊさん
リスク管理の重要性が非常にわかりました。
愛知県名古屋市 太田晶久さん
退去の際、どれだけ利益残せるか試したくなりました。
神奈川県相模原市 Ｈ.Ｊさん
２回目の参加でしたが、期待を上回る内容で満足です。
埼玉県春日部市 両角崇さん
初めて参加しましたが、非常にためになった。
埼玉県三郷市 Ｆ.Ｅさん
原状回復工事で利益が出せるという発想に驚きました。
ちょうどサブリース会社との契約が切れる年なのでどちらをとるか悩ましい時間でした。
千葉県松戸市 Ｓ.Ｅさん
「原状回復」という通常コストとなる所をキャッシュポイントにかえており、
非常に面白かった。
東京都世田谷区 Ｅ.Ｋさん
原状回復で収益を上げることができるなんて知りませんでした。
東京都板橋区 Ｔ.Ｈさん
原状回復工事で利益を上げれるのは素晴らしい。
神奈川県横浜市 匿名希望
分かり易く、噛み砕いた説明でありよく理解できた。
埼玉県上尾市 Ｈ.Ｔさん
大変勉強になりました。ありがとうございました。
東京都東久留米市 Ｅ.Ｋさん
毎回、わかりやすい説明ありがとうございます。
名古屋市昭和区 Ｓ.Ｋさん
2009年度 満室経営実践会セミナー 7月19日(土) 東京都渋谷区
「１室からでもできる！見積330万から６０万に！
利回り２０％を達成する修繕コスト削減ノウハウ公開」初級中級編
講師 賃貸経営コンサルティングマスター 小林大祐
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実践的な内容でビックリしました。期待以上の内容で即活用ができます。
千葉県三浦市 宮澤武正さん
どのように業者に頼めば良いか分かり易く説明していただき良かったです。
山口県岩国市 出口泰史さん
すばらしい、即実践できるノウハウだと思います。
東京都青梅市 岸明彦さん
非常に分かりやすく、大変参考になりました。今後積極的にリフォームが必要な物件取得を
やりたいと思います。
埼玉県上尾市 早川隆さん
これまでリフォームコスト削減の方法を具体的に説明をした情報を得る機会が無かった為、
非常に参考になりました。
東京都大田区山本圭介さん
昨年２棟20戸購入、依頼リフォームに関して試行錯誤の連続です。ノウハウが分かり易く、
何をやればよいのか頭がスッキリしました。
東京都文京区 S . Nさん
パワフルでテンポが良い講演でした。実践的な情報を多く得ることが出来ました。
東京都世田谷区 M . Fさん
ノウハウについて非常に細かく説明頂いた。あとは自分の行動力だと強く感じた。
埼玉県越谷市 松島秀子さん
近々リフォームをしようと思っていたので実際の見積依頼方法等、具体的にわかり
大変参考になりました。
東京都世田谷区 生方淳さん
１棟物件でなく区分1室についてのセミナーなので活かせると思った。まず、行程、相場観、
共通言語などの知識が大切だということがわかった。やみくもに何の基準もなく業者探しをして
無駄な時間を使うことが従来はあったがこのセミナーの知識を生かして改善したい。
東京都 大田区 高木和恵さん
今まで知らないノウハウが知る事ができ今日は新たな知識を得る事ができました。
愛知県大府市 U . Kさん
会社の人員構成まで考えた対策は初めてでした。非常に新鮮でした。
群馬県館林市 O . Mさん
分かりやすい言葉で説明して頂き、これから不動産投資を考えている私にも理解しやすかったです。
リフォームに対する考え方が変わった気がします。
神奈川県座間市 酒井康弘さん
大変勉強になりました。今後物件を取得した際には是非活用させて頂きます。神奈川県藤沢市 匿名希望
ノウハウの濃度が濃くて素晴らしかった。
神奈川県川崎市 N . Mさん
具体的な内容で使えると思った。
神奈川県相模原市 堀遵さん
非常に分かりやすい、行動に落としこまれたノウハウでした。
熊本県合志市 鶴野正昭さん
とてもわかり易く、早速やってみようと思った。
熊本県熊本市 井島信行さん
具体的な話ばかりでとても役に立った。
京都府中京区 T . Kさん
思ったとおり、すばらしいセミナーでした。参加して良かった。
沖縄県那覇市 K. . Uさん
とても良かったです。早速明日から取り入れていきたいと思います。
埼玉県所沢市 T. Tさん
全体的に緻密でロジカルで大変勉強になりました。
東京都東久留米市 榎本和康さん
全く新しい知識でした。投資（事業経営）をはじめてぶつかり始めた問題でしたので
個人的に非常にタイムリーでした。
東京都調布市 N . Tさん
これらの参加者の声は10年7月30日東京都渋谷で本セミナーを開催した時に参加された受講者の声と10年度4月24日、09年7月19日東京都渋谷にてコスト削減セミナーを開催した時の
”実際の参加者の偽りのない生の声”なのです。
上記のように当会主催セミナーで公開するノウハウがどれ程のものか？
過去の参加者の声からもお分かりいただけると思います。
今回のセミナーの中では殆どの大家さんがお困りの何年も埋まらない「空室」において
「リノベーションをするべきか否か」を左右する「資産保有戦略」の「具体的立案方法」と、
その為の「資産分析手法」から始まり、現地調査に基づいた「不動産保有判断の仕方」、
そして、「リノベーションの準備」と「具体的なリノベーションの仕方」等、
実際にあなたが保有している物件で何年も「空室」が続く「居室」・「事務所」・「倉庫等」の物件を
「不利」で「割高」な”売り手市場”で中古物件を購入するよりも”遥かに有利”な
”圧倒的レベル”での”利回り”で”収益化”する為の”一連の流れ”を
”実例を題材”に、”ステップバイステップ”で解説します。
そして実際に行動に起こすにあたりどのような心構えで挑むべきか？
通常高額で敷居が高く「はじめの一歩目」が出にくい「リノベーション工事」を
あなた自身が遂行する為に必要な「知識と考え方」をしっかり身につけて頂きます。
通常のセミナーよりも”理解度が遥かに増す”と好評だった「参加型セミナー形式」での3時間です。
この「リノベーションはじめの一歩セミナー」の内容を知り、
「リノベーションを行うか否か」に関する「ノウハウ」を熟知したあなたは
何も考えずに「リノベーション」をせずに空室のまま長年放置している大家さんとは
その”手残り利益”に”莫大な差”がつく事でしょう。
ましてや、あなたの近隣競合物件の大家さんが”売り手市場”の中、
不利で儲からない中古物件を血眼になって捜す事に手間と時間と労力を費やし、
最後に高値でつかんでいる間に、あなたはこっそりとこのノウハウを活用し、
あなたが保有する「万年空室部屋」を考えられない”利回り”の”圧倒的レベル”で
”収益化”する事が可能となります。
”不利な市況下”で新たな物件を購入し”見えないリスク”を取るよりも
”低リスク”、且つ「有利」で「効果的」に”既存のものを活用”する。
そのような事業運用ができるようになれば
あなたはあなたが物件を保有するそのエリアで
”負ける理由がなくなる”のです。
このノウハウを活用し、賃貸経営に必要不可欠な「リノベーション戦略」を体得し、
あなたの賃貸経営を劇的に”お金の残る儲かる賃貸経営”に変貌させるまたとない
チャンスを絶対に見逃さないで下さい。
このセミナーを学ぶことであなたが得られる知識は…
という内容になり、このセミナーで学ぶ事であなたの不動産投資の考え方、ひいては
「リノベーション」における「はじめの一歩」に関する考え方が180度変わる事になるでしょう。
さらに、大事なお知らせがあります。
今回のセミナーを手にされた方全員に以下のスペシャルボーナス特典をご用意しました。
（特典提供方法：セミナー当日配布のレジメにダウンロードURL記載）
本セミナー事例で実際に取り上げた広島リノベーション物件において使用した
設備機器や壁紙、床材の数々、実はそのすべてにおいて選定した「戦略」と「理由」があります。なぜならば中長期保有戦略に即したリノベーションは競争力を担保するという概念が非常に重要になる為です。
当特典は本案件で私が実際に使用した「全部材データ」を、その採用に至った経緯と具体的な選定戦略の開設を交え今回「特別特典」としてPDFファイル形式にてセミナー参加者全員へプレゼント致します。
この「データ詳細」を知ることにより、あなたが「リノベーション」に取り組む際、
「場当たり的」な「設備交換」や「リフォーム工事」になることなく賃貸経営上避けては
通れない「入退去」においても「低コスト」に「修繕費用」を抑えることができる「部材」
を容易に選定できるようになります。
従って大規模なリノベーションのタイミングだけでなく戦略的な部材選定をする事が
できるようになる事で、中長期的にも「リフォームコスト削減」を実現する事が
可能となります。
それでは、最後にこのセミナーの料金についてご説明します。
今回のセミナーは、1回の「リノベーション工事」で「数百万単位」、時には「数千万単位」での
「大幅コスト削減」の実績を出し続けている小林大祐の「リノベーションノウハウ」を
提供することになります。
これらの情報をもとに、あなたがいくら賃料を下げても、何年も空室のまま埋まらなかった物件で
本セミナーで解説する「物件保有戦略」に則って“戦略的”に「リノベーション」を実行したならば、
あなたが「リノベーション」をする際に手にする「賃料」＝「儲け」は一体いくらになるのでしょうか？
5万円？ 10万円？ 15万円？
いや、本物件同様、空室1室回改装するだけでその“創出賃料”が年間630万円、
リノベーションに対する「利回り」が20%を超える可能性だって十分にあるのです。
従来何も収入を生む事がなかった2年、3年、いや5年以上も「空室」の
「居室」や「事務所」、「倉庫等」に対しての「リノベーション」の「工事金額」が
・工事費用 500万円 → 「利回り20%」 ＝ 年間賃料収入 100万円の創出
・工事費用 1000万円 → 「利回り20%」 ＝ 年間賃料収入 200万円の創出
・工事費用 5000万円 → 「利回り20%」 ＝ 年間賃料収入1000万円の創出
という現在の“不動産売手市況”ではありえない「超高利回り」を
あなたが既に保有する物件から創出する事ができるのです。
この「リノベーション」による新たな「賃料」＝「儲け」は１回限りではありません。
あなたが保有する「何年も空室」の「居室」や「事務所」、「倉庫等」を本セミナーでお伝えする
「物件保有戦略の判断手法」に則り「リノベーション」を行うたびに永続的に手にできるのです。
そこでお聞きします。これだけの「収益創出」のチャンスにあなたはいくらを投資したいですか？
あなたが賃貸経営の成功に対して貪欲な方であれば、たとえ10万円を払ってもこの内容を学び
たいと思われることでしょう。正直、私たちとしては、その何倍もの価値をご提供するつもりです。
しかし、その一方で、「真剣に成功したいと考えているが、今すぐそれだけのお金を払うことが
難しい」というケースも考えられます。そこで、今回のセミナーは、採算を度外視して、
セミナーの目的を最優先する事に決めました。
繰り返しますが、今回のセミナーの最大の目的は、本物件のオーナーであるNさんと同様、
「何年かけても全く埋まらない居室や事務所、倉庫等」を「利回り20%以上」という
“とてつもない賃料を生む物件”に変貌させた“具体的事例”を公開することで、
あなたを含めた30名のリノベーション成功者を生み出す事"にあり、
その目的を達成する為にも、金額のせいであなたにチャンスをあきらめて欲しくないと考えたので
す。そこで、あなたに無理なく学んで頂く為に、通常、私達のセミナーは50,000円（税別）ですが、
今回のセミナー料金は、特別価格お一人様10,000円（税別）とさせて頂く事にしました。
最後に大事なことをお伝えします。
今回のセミナーは、あなたを含めたセミナー受講者ひとりひとりの成功を確実に後押しする為、
先着 30名限定の特別セミナーです。
従って、30名の定員に達した時点で、申し込みが終了となりますので、
あなたがこの内容に興味がある場合、今すぐお申し込みをお済ませになる事をお勧めします。
それでは、「決断力」と「行動力」という成功者となる為に不可欠な２つの資質をあわせ持つ
素晴らしいあなたとお会いできることを楽しみにしています。
コスト削減スペシャリスト
追伸
セミナーでは、未だどの不動産投資関連セミナーでも類を見ない
「リノベーションノウハウ」を一挙公開していきます。
つまり、すでに賃貸経営をされている方、あるいは、これから賃貸経営をされる方、
どちらにとっても”極めて重要なノウハウ”をお伝えすることになります。
いかにして「万年空室」の居室・事務所・倉庫をリノベーションするのか？
なぜ、5年以上も空室だった空間が”利回り20%”を超える収益が確実に見込めるようになったのか？
なぜ、”圧倒的レベル”のリノベーションを低コストに施す事ができたのか？
これまで語ることのなかった私の秘密を次々とあなたの目の前で公開していきます。
これらのトップシークレットを入手し、”収入格差”の広がる賃貸経営の世界で利益が残る賃貸経営者になりたいと願うなら、今すぐこのセミナーの席を手にし、そのチャンスを手に入れてください。